Thế chấp là gì? Các bài báo nghiên cứu khoa học liên quan

Định nghĩa và khái niệm thế chấp

Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính, trong đó bên vay (con nợ) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu để đảm bảo cho khoản vay hoặc nghĩa vụ khác mà không chuyển giao quyền chiếm hữu cho bên cho vay (chủ nợ). Tài sản thế chấp vẫn nằm trong quyền sử dụng của con nợ, nhưng khi con nợ không thực hiện đúng cam kết, chủ nợ có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xử lý tài sản đó để thu hồi nợ.

Tài sản thế chấp bao gồm bất động sản (đất đai, nhà ở, công trình xây dựng), động sản (ô tô, máy móc, trang thiết bị) và quyền tài sản (quyền thu hồi nợ, giấy tờ có giá, quyền thuê tài sản). Việc xác định loại tài sản thế chấp phụ thuộc vào tính thanh khoản, giá trị thực tế và khả năng định giá trên thị trường.

Đặc điểm cơ bản của thế chấp:

• Bên thế chấp vẫn chiếm hữu và sử dụng tài sản trong thời hạn thế chấp.
• Bên nhận thế chấp có quyền ưu tiên thanh toán từ giá trị tài sản khi con nợ không thực hiện đúng nghĩa vụ.
• Hợp đồng thế chấp phải lập thành văn bản và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để có hiệu lực.

Cơ sở pháp lý

Thế chấp được quy định chủ yếu tại Luật Dân sự 2015, Điều 317–329, làm rõ quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên thứ ba. Những quy định này bảo đảm tính công bằng, minh bạch và hiệu lực thi hành của hợp đồng thế chấp.

Nghị định 102/2017/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về đăng ký, xác nhận và sang tên quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng khi thực hiện thế chấp bất động sản. Thông tư 14/2016/TT-NHNN quy định về hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp tín dụng tại ngân hàng với tài sản đảm bảo là bất động sản và động sản.

Phân loại thế chấp

Phân loại thế chấp dựa trên tính chất tài sản và mục đích bảo đảm. Thế chấp bất động sản gồm đất, nhà ở, công trình đi kèm; đặc trưng bởi giá trị ổn định, khó di động và cần đăng ký công chứng, đăng ký đất đai.

Thế chấp động sản áp dụng cho tàu thuyền, ô tô, máy móc thiết bị, vật tư; ưu điểm là linh hoạt, thủ tục nhanh gọn nhưng giá trị có thể biến động theo thời gian sử dụng.

Thế chấp quyền tài sản bao gồm:

• Quyền thu hồi nợ, cho thuê tài sản: dễ định giá trên cơ sở hợp đồng.
• Chứng khoán, giấy tờ có giá: thanh khoản cao, có thể giao dịch trên thị trường.

Quy trình đăng ký và thực hiện

Bước 1: Thỏa thuận và ký kết hợp đồng thế chấp, ghi rõ tài sản, giá trị định giá, nghĩa vụ của các bên, thời hạn và điều kiện xử lý khi vi phạm. Hợp đồng cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

Bước 2: Thẩm định giá tài sản do tổ chức định giá độc lập thực hiện, cung cấp báo cáo thẩm định giá làm cơ sở xác định tỷ lệ cho vay so với giá trị tài sản (LTV).

1. Nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký đất đai (bất động sản) hoặc cơ quan đăng ký cầm cố, thế chấp động sản.
2. Nhận Giấy chứng nhận đăng ký thế chấp hoặc ghi chú vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
3. Lưu trữ và quản lý hồ sơ TSCĐ tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, giám sát định kỳ giá trị tài sản.

Bảng yêu cầu hồ sơ đăng ký:

Thủ tục hoàn thành khi có ghi chú hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký; từ đó, tài sản thế chấp có hiệu lực bảo đảm nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký.

Giá trị tài sản đảm bảo và thẩm định

Giá trị tài sản bảo đảm (TSCĐ) được xác định qua báo cáo thẩm định bởi tổ chức độc lập, căn cứ vào giá thị trường, giá so sánh và phương pháp chiết khấu dòng tiền. Kết quả thẩm định làm cơ sở xác định giới hạn khoản vay so với giá trị tài sản (LTV).

Công thức tính tỷ lệ cho vay so với giá trị TSCĐ (LTV):

$\mathrm{LTV} = \frac{\mathrm{Khoản\ vay}}{\mathrm{Giá\ trị\ TSCĐ}}\times 100\%$

Ngân hàng thường áp dụng mức LTV tối đa 70–80% với bất động sản, 50–65% với động sản và 40–60% với quyền tài sản hoặc giấy tờ có giá. Việc tuân thủ LTV giúp giảm thiểu rủi ro khoản vay vượt giá trị thực của tài sản.

Thẩm định giá nên được thực hiện định kỳ (6–12 tháng) đối với tài sản dễ biến động như ô tô, máy móc; trong khi bất động sản có thể thẩm định lại sau 1–2 năm tùy biến động thị trường.

Rủi ro và giải pháp quản lý

Biến động thị trường có thể làm giảm giá trị TSCĐ, dẫn đến LTV vượt ngưỡng an toàn. Rủi ro này được giảm thiểu qua kiểm tra định kỳ và yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản hoặc trả bớt nợ khi LTV vượt giới hạn.

Rủi ro pháp lý xuất phát từ hồ sơ thế chấp thiếu sót, tài sản đang tranh chấp hoặc quy hoạch. Giải pháp gồm pháp lý hóa đầy đủ hợp đồng, xác minh tình trạng pháp lý tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Cơ quan Đăng ký Quốc gia về giao dịch bảo đảm.

• Kiểm tra pháp lý trước khi chấp nhận tài sản.
• Giám sát định kỳ, thẩm định lại giá trị.
• Yêu cầu bảo hiểm tài sản hoặc ký quỹ bổ sung.

Ngân hàng còn có thể áp dụng hệ số điều chỉnh giá (haircut) 5–15% để bù đắp rủi ro thanh khoản và biến động giá.

Thực thi quyền thế chấp (foreclosure)

Khi con nợ vi phạm nghĩa vụ tài chính, chủ nợ thông báo vi phạm và yêu cầu khắc phục trong thời hạn hợp đồng. Nếu không khắc phục, chủ nợ khởi kiện hoặc yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự xử lý TSCĐ theo quy định tại Nghị định 43/2017/NĐ-CP.

Quá trình thực thi bao gồm: xác định giá khởi điểm, tổ chức bán đấu giá công khai, thu tiền và ưu tiên thanh toán các nghĩa vụ tài chính. Phần dư (nếu có) được trả lại con nợ, phần thiếu bù từ con nợ theo quyết định của tòa án.

1. Thông báo vi phạm và yêu cầu khắc phục.
2. Khởi kiện tại Tòa án hoặc trình cơ quan thi hành án.
3. Tổ chức bán đấu giá theo quy định công khai.
4. Phân chia số tiền thu được theo thứ tự ưu tiên.

Thời gian thực thi thường kéo dài 6–12 tháng, phụ thuộc vào loại tài sản và thủ tục pháp lý liên quan.

Kế toán và ghi nhận tài chính

Bên nhận thế chấp ghi nhận tài sản bảo đảm trên bảng cân đối kế toán tại mục “Tài sản đảm bảo” và không hạch toán vào tài sản cố định hoặc lưu động. Khoản vay có TSCĐ được hạch toán dưới mục khoản phải thu dài hạn hoặc ngắn hạn tùy thời hạn hợp đồng.

Ngân hàng trích lập dự phòng rủi ro tín dụng cho khoản vay có tài sản bảo đảm theo tỷ lệ 1–5% giá trị khoản vay, tùy chất lượng TSCĐ và lịch sử nợ xấu. Dự phòng này giảm thiểu tác động tiêu cực khi phải thực thi TSCĐ.

• Ghi nhận TSCĐ: Không nhập vào tài sản cố định.
• Trích lập dự phòng: 1–5% khoản vay có TSCĐ.
• Công bố: Thuyết minh BCTC theo IAS 41, IFRS 9.

So sánh thế chấp với cầm cố

Cầm cố là hình thức bảo đảm bằng việc chuyển giao quyền chiếm hữu tài sản cho bên nhận cầm cố, trong khi thế chấp cho phép con nợ tiếp tục chiếm hữu và sử dụng tài sản. Cầm cố phù hợp với tài sản có khả năng di động cao.

Thế chấp linh hoạt hơn, cho phép đa dạng tài sản đảm bảo, thủ tục đăng ký đơn giản hơn cho động sản; tuy nhiên, cầm cố có ưu thế về khả năng kiểm soát tài sản ngay lập tức của chủ nợ.

Ứng dụng thực tiễn và nghiên cứu điển hình

Ngân hàng thương mại thường cho vay mua nhà, dựa vào thế chấp bất động sản với LTV 70–80%. Ví dụ, Vietcombank triển khai gói cho vay ưu đãi lãi suất 6%/năm tối đa 20 năm cho khách hàng thế chấp sổ đỏ.

Công ty tài chính sử dụng thế chấp ô tô trả góp, hồ sơ đơn giản, giải ngân nhanh. Ví dụ, FE Credit chấp nhận hình thức thế chấp giấy đăng ký xe, cho vay đến 80% giá trị chiếc xe.

Chương trình cho vay Ngân hàng Chính sách Xã hội cho hộ nghèo và cận nghèo thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giảm chi phí vay và mở rộng tiếp cận vốn cho vùng sâu vùng xa (VBSP).

Tài liệu tham khảo

1. Luật Dân sự 2015, Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam.
2. Nghị định 102/2017/NĐ-CP, “Quy định đăng ký, xác nhận và sang tên quyền sử dụng đất khi thế chấp,” Chính phủ.
3. Nghị định 43/2017/NĐ-CP, “Quy định xử lý tài sản bảo đảm,” Chính phủ.
4. Thông tư 14/2016/TT-NHNN, “Quy định hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp tín dụng có thế chấp tài sản,” Ngân hàng Nhà nước.
5. World Bank, “Secured Transactions,” worldbank.org.
6. UNIDROIT, “Model Law on Secured Transactions,” unidroit.org.